Продажа квартиры в Израиле, налоги, договор и подготовка | Руководство адвоката по недвижимости

Продажа квартиры в Израиле, это не только сделка. Это юридический процесс, в котором вы, продавцы, берёте на себя обязательства и заявления. И иногда, не замечая этого, вы подвергаете себя рискам, которые можно было бы предотвратить заранее.

Я, русскоязычный адвокат по недвижимости в Холоне, и сопровождаю продажи квартир по всему Гуш-Дану, в Холоне, Бат-Яме, Ришон-ле-Ционе, Тель-Авиве и окрестностях. Среди клиентов: продавцы единственной квартиры (дирэ йехида), которые рассчитывают на освобождение от мас шевах; наследники, продающие унаследованную квартиру; новые репатрианты (оле хадаш) и тошав хозер с особыми налоговыми льготами; и инвесторы, продающие вторую или третью квартиру.

Эта статья написана в концепции соединения рук, но в другом направлении, чем то, что обычно слышат продавцы. У покупателей сотрудничество, это в основном знание квартиры. У продавцов сотрудничество начинается с честности.

Статья разделена на три части:

• Что вы обязаны рассказать мне, с полной честностью, без сокрытий
• Что мы проверяем вместе, до того, как согласовать цену и график платежей
• Что я внедряю в договор, чтобы защитить вас

Цель: предотвратить ситуацию, в которой продавец подписал соглашение, взял деньги, и обнаружил месяцами позже, что он должен заплатить непредвиденный налог, или что покупатель подаёт на него в суд из-за протечки, которую можно было решить одним предложением в договоре.

01. Состояние квартиры, всё, включая то, что вы скрыли от покупателя

Это, пожалуй, самый неприятный пункт, но он самый критический: когда вы приходите ко мне, честность должна быть полной. На сто процентов.

Есть протечка? Расскажите мне. Сделали временный ремонт, который может вернуться? Расскажите мне. Скрыли что-то от покупателя во время осмотров? Расскажите мне в любом случае.

Почему это важно? Потому что в большинстве соглашений продавец гарантирует исправность квартиры и её систем. Когда вы подписываете обычный договор, вы по сути заявляете, что системы в квартире исправны. Если позже выяснится, что это не так, вы подвергаетесь иску.

Моя рекомендация всегда будет одной из двух возможностей:

1. Уведомить покупателя честно и отразить проблему в цене или договоре
2. Отремонтировать немедленно до передачи

Если есть что-то, что вы не хотите ремонтировать и не хотите брать на себя ответственность за это, это возможно, но это должно быть прямо указано в соглашении, и покупатель должен знать об этом. Именно для того, чтобы вы были защищены.

02. Изменения, сделанные в квартире без разрешения

Если в объекте проводились изменения без разрешения, даже если в муниципалитете вам не сделали замечания, даже если это было 20 лет назад, даже если ваш сосед сделал то же самое, вы обязаны уведомить меня заранее.

Почему? Потому что при передаче прав муниципалитет проводит проверку, а в некоторых случаях и обмер. Вещи, которые не всплывали на протяжении лет, могут всплыть именно в этот критический момент. Это особенно опасный период для тех, кто провёл незаконные изменения.

С этой информацией я могу подготовиться заранее, получить разрешения задним числом, если возможно, выстроить договорную защиту, или прояснить покупателю ситуацию так, чтобы он не мог потом утверждать, что его ввели в заблуждение.

03. Ваша история в недвижимости, сколько квартир, когда, в каком использовании

Я попрошу вас прийти ко мне с полной историей принадлежащего вам имущества:

• Сколько квартир у вас сегодня?
• Когда вы купили эту квартиру?
• Использовалась ли она только для проживания или для бизнеса (клиника, офис, стоматологический кабинет, AirBnB)?
• Есть ли у вас дополнительные квартиры, которые вы продали в прошлом?

Эта информация критически важна для расчёта вашего налогообложения, и без неё невозможно действительно знать, сколько денег у вас останется в кармане в конце сделки.

04. Налог на улучшение, риск, о котором продавцы забывают

Это, пожалуй, самый дорогой пункт в этой статье. Если в вашем районе был утверждён план, повышающий стоимость, и вы не проверили, вы можете обнаружить после подписания, что обязаны заплатить десятки и даже сотни тысяч шекелей.

Случаи, требующие особого внимания:

• Жители районов с программами городского обновления (ТАМА 38, эвакуация-строительство, местные городские планы)
• Владельцы квартир с садом или пентхаусов, у которых иногда есть дополнительные права на строительство, на которые влияют новые планы
• Квартиры в районах, проходящих изменения целевого назначения

Обязательно, и я подчёркиваю, обязательно, проверить подверженность налогу на улучшение до того, как согласовать цену с покупателем. Иначе вы можете оказаться в ситуации, когда платите налог из полученной выручки.

05. Налог на прирост стоимости, второй риск

Налог на прирост стоимости (мас шевах), это налог на прибыль от продажи квартиры. Важно уточнить: налог взимается с самой прибыли, а не с полной разницы между ценой покупки и ценой продажи. Прибыль рассчитывается как разница между тем, что вы заплатили при покупке, и тем, что вы получаете при продаже, за вычетом признанных расходов (гонорар, налоги, задокументированные улучшения и прочее), и на эту сумму рассчитывается налог.

Чаще всего, если речь идёт о единственном жилом помещении, есть полное или частичное освобождение. Но есть две ситуации, которые требуют особого внимания:

А. Все, у кого есть более одной квартиры, в любом виде владения

Это включает:

• Тех, у кого есть полная вторая квартира
• Тех, у кого есть часть квартиры, даже треть или четверть (например, квартира, унаследованная вместе с братьями и сёстрами)
• Тех, у кого есть квартира, полученная по наследству
• Также те, кто продаёт саму унаследованную квартиру, это не освобождение автоматически

В каждом из этих случаев вы должны сообщить мне. Мы проведём симуляцию налога на прирост стоимости и увидим реальную подверженность. Иногда небольшое изменение в сроках, отсрочка на месяц или два, или ускорение, экономит десятки тысяч шекелей.

Б. Все, чья квартира не использовалась для проживания

Квартира, которая использовалась как стоматологический кабинет, клиника, офис или для любого другого делового использования, облагается налогом совершенно по-другому. Нет освобождения для жилого помещения, и есть дополнительные соображения по НДС и налогу на прибыль.

Сообщение простое: не предполагайте, что вы освобождены. Проверяйте.

Для углублённого изучения налога на прирост стоимости, освобождение для единственной квартиры, наследственное освобождение и прочие налоговые планирования , смотрите общее руководство по налогообложению недвижимости.

06. График платежей, соответствие вашим потребностям

График платежей, это не только «когда мы получим деньги». Это инструмент, который гарантирует, что продажа служит вашей жизни, а не превращается в проблему.

Прежде чем согласовать цену и график платежей с покупателем, мы должны знать, что вы планируете делать с деньгами:

• Покупаете другую квартиру? Нужно синхронизировать график платежей продажи с вашим графиком платежей по новой покупке. Иначе вы можете оказаться в следующей ситуации: ваш покупатель платит последний платёж только через два месяца после того, как вы должны заплатить первый платёж за новую квартиру. Внезапно вы без денег, с двумя открытыми обязательствами и с нелогичным цейтнотом.
• Погашаете существующую ипотеку? Тайминг погашения ипотеки и снятия прав должен быть согласован с графиком платежей, чтобы вы не платили лишний процент или не получили штрафы за досрочное погашение.
• Освобождаете квартиру? Дата, когда вы освобождаете квартиру, напрямую влияет на график платежей, а иногда и на цену.

В совместной работе мы строим график платежей, соответствующий вашим реальным потребностям, а не родовому шаблону из интернета. Это упражнение, которое нужно сделать до согласования цены с покупателем, а не после.

07. Санкции за просрочку платежей со стороны покупателя

Одна из важных проверок, которые я провожу, это углублённая работа над пунктами санкций в договоре: что происходит, если покупатель не платит вовремя? Сколько процентов за просрочку накапливается? На каком этапе у вас есть право расторгнуть сделку? Есть ли у вас право удержания на квартиру?

Обычный договор покупки иногда содержит поверхностные пункты по этому вопросу. Я внедряю механизмы, которые гарантируют, что если покупатель опоздал, боль, его, а не ваша.

08. Принципиальное одобрение ипотеки, убедиться, что покупатель действительно может

Это, возможно, тот пункт, о котором продавцы забывают чаще всего. Если покупатель говорит вам «У меня есть ипотека, не беспокойтесь», этого недостаточно.

До подписания я потребую увидеть:

• Принципиальное одобрение ипотеки от банка, если покупатель берёт ипотеку
• Подтверждения собственного капитала, если он утверждает, что у него есть деньги в наличии

Почему это важно? Потому что если покупатель подписал договор, а в итоге банк не дал ему ипотеку, вы остаётесь с юридически занятой квартирой (подписанный договор), задержкой на месяцы, а в некоторых случаях также иском с вашей стороны против него за ущерб, который, даже если вы выиграете, потребует годы, прежде чем вы увидите от него деньги.

Полагаться на разговоры, это не защита. Документ, это защита.

Адв. Яна Тененворцель

Почему это работает, соединение рук

Продавец, скрывающий что-то от своего адвоката, думает, что защищает себя. На деле он подвергает себя в несколько раз больше.

Продавец, который приходит со всей информацией, состояние квартиры, финансовая история, изменения, которые он сделал, его уязвимости , позволяет мне действительно защитить его. В договоре. В цене. В графике платежей. В санкциях.

Продажа, это не конец. Это шаг, который делает возможным следующий шаг в вашей жизни, новая квартира, инвестиция, повышение, или просто ликвидность. Чтобы продажа служила этой цели и не стала проблемой, мы должны работать вместе с первого момента.