Налогообложение недвижимости, это одна из наименее понятных тем в израильском мире недвижимости и одна из наиболее значимых в денежном выражении. Небольшое изменение в сроках, планировании или юридическом определении может стать разницей между выгодной сделкой и невыгодной.
🆕 Обновление 2026: Поправка 272 («новый закон Мильчена»), вступившая в силу 1.1.2026, не изменила ставки мас рехиша и мас шевах, но влияет на дату начала резидентства репатриантов и возвращающихся резидентов, что определяет их право на льготы, описанные в этом руководстве. См. руководство о последствиях нового закона для недвижимости 2026.
Как работает налогообложение недвижимости, два параметра
Когда мы говорим о налогообложении недвижимости, важно понимать, что система оценивает сделку через два центральных параметра:
- Объект, какой это тип объекта? Жилая квартира? Земля? Коммерческий объект? Сельскохозяйственное хозяйство? Какова его стоимость? Есть ли неиспользованные права на строительство?
- Человек, кто покупатель или продавец? Резидент Израиля или нерезидент? Сколько квартир в его собственности? Каким образом он приобрёл объект (покупка, наследство, дарение)?
Сочетание этих двух параметров определяет налоговое обязательство или освобождение от него. Точно та же квартира может приносить совершенно разное налоговое обязательство в руках двух разных людей, только из-за личной истории каждого из них.
Налогообложение делится на два основных налога:
- Налог на покупку (мас рхиша), налагается на покупателя при покупке
- Налог на прирост стоимости (мас шевах), налагается на продавца с прибыли от продажи
Налог на покупку
Что это и почему его платят?
Налог на покупку, это налог, налагаемый на покупателя в каждой сделке с недвижимостью в Израиле. Он закреплён в статье 9 Закона о налогообложении недвижимости (прирост стоимости и покупка), 5723-1963. Это не налог на прибыль, это налог на сам акт покупки.
Налог рассчитывается как процент от стоимости сделки по ставкам, обновляющимся раз в год 15 января. Если вы перед покупкой квартиры, смотрите также руководство для умного покупателя.
Ставки налога на покупку для единственной квартиры (2026)
Если приобретаемая квартира, это единственное жилое помещение покупателя:
| Стоимость квартиры | Ставка налога |
|---|---|
| До 1 978 745 ₪ | 0% (освобождение) |
| 1 978 745 – 2 347 040 ₪ | 3,5% |
| 2 347 040 – 6 055 070 ₪ | 5% |
| 6 055 070 – 20 183 565 ₪ | 8% |
| Свыше 20 183 565 ₪ | 10% |
Ставки налога на покупку для дополнительной квартиры (2026)
Если у покупателя уже есть дополнительная квартира, государство видит в нём инвестора, и ставки меняются драматически с первого шекеля:
| Стоимость квартиры | Ставка налога |
|---|---|
| До 6 055 070 ₪ | 8% |
| Свыше 6 055 070 ₪ | 10% |
Особые льготы, для новых репатриантов и инвалидов
Это, пожалуй, наименее известный публике пункт, и наиболее ценный именно при покупке дополнительной квартиры:
- Новые репатрианты и возвращающиеся резиденты: имеют право на сниженную ставку, 0,5% до определённого потолка и 5% сверх него. Льгота даётся один раз, в течение 7 лет с репатриации.
- Инвалиды и люди с ограниченными возможностями: имеют право на 0,5% на жилое помещение при определённых условиях. Льгота даётся дважды в течение жизни.
Почему это важно? Для единственной квартиры эти льготы в большинстве случаев не выгодны , обычные ставки более щедрые. Но для дополнительной квартиры, где налог 8% с первого шекеля, разница между 8% и 0,5%, драматическая.
Пример: новый репатриант покупает вторую квартиру за 2 000 000 ₪:
В обычном режиме: 8% × 2 000 000 = 160 000 ₪
В режиме нового репатрианта: 0,5% × ~2 000 000 = около 10 000 ₪
Экономия около 150 000 ₪ на одной покупке. Поэтому обязательно проверять право на эти режимы до закрытия сделки.
Численный пример, драматическая разница
Допустим, вы покупаете квартиру за 2 000 000 ₪. Сколько вы заплатите в каждой ситуации:
| Расчёт | Сумма |
|---|---|
| 0% × первые 1 978 745 ₪ | 0 ₪ |
| 3,5% × оставшиеся 21 255 ₪ | 743 ₪ |
| Всего налог на покупку | 743 ₪ |
| Расчёт | Сумма |
|---|---|
| 8% × 2 000 000 ₪ (с первого шекеля) | 160 000 ₪ |
| Всего налог на покупку | 160 000 ₪ |
Разница: 159 257 ₪, серьёзная сумма. Поэтому правильное налоговое планирование критически важно.
«Единственная квартира», определение шире, чем кажется
Закон рассматривает квартиру как «единственную» также в ситуациях, не являющихся полным владением одной квартирой:
- Часть другой квартиры: если у вас есть более одной трети другой квартиры, она считается дополнительной. Если ваша часть треть или меньше, приобретаемая квартира всё ещё считается единственной.
- Унаследованная квартира: не всегда учитывается как дополнительная для целей права на единственную квартиру, при условии соблюдения условий закона.
Но осторожно: закон рассматривает покупателя, его супруга и их несовершеннолетних детей как единое целое («презумпция семейной ячейки»). Если вы купили квартиру на своё имя, а у вашего супруга есть квартира, новая квартира не будет считаться единственной, даже если вы не записаны на ней.
Дополнительные льготы
- Улучшающие жильё: если вы покупаете новую квартиру до продажи старой, вы можете воспользоваться ставками единственной квартиры при условии продажи существующей в течение 24 месяцев (вторичный рынок) или 12 месяцев с момента получения ключей (от застройщика).
Симулятор налогового управления
Налоговое управление предоставляет симулятор налога на покупку на своём официальном сайте.
Симулятор, это общий инструмент. Он не способен распознать все исключительные ситуации, льготы для репатриантов, сложные случаи презумпции семейной ячейки, разделение сделки при покупке от застройщика и многое другое. Это хорошее место, чтобы начать, но не полагаться в одиночку.
Налог на прирост стоимости
Что это и почему его платят?
Налог на прирост стоимости (мас шевах), это налог на прибыль от продажи квартиры. Важно уточнить: налог взимается с самой прибыли, а не с полной разницы.
Прибыль (шевах) рассчитывается как разница между ценой покупки и продажи, за вычетом признанных расходов (гонорар адвоката, налоги на улучшение, задокументированные улучшения, налог на покупку и др.). На эту сумму, реальный прирост, рассчитывается налог.
Ставка, как правило, 25% от реального прироста (для квартир, приобретённых после 1.1.2014). Для более старых квартир есть «улучшенный линейный расчёт», по которому облагается налогом только часть периода, поэтому эффективный налог иногда значительно ниже.
Если вы перед продажей, смотрите также руководство для умного продавца.
«Подходящая жилая квартира», пороговое условие
Прежде чем говорить об освобождениях, важно понимать, что такое «подходящая жилая квартира» (дират мегурим мезака), определение из статьи 49(а) закона.
Квартира должна:
1. Быть достроенной (не «на бумаге»).
2. Находиться в собственности физического лица (не компании).
3. В основном использоваться для проживания в один из периодов: четыре пятых от периода прироста или четыре года перед продажей.
Период использования для образования, детского сада или религии засчитывается как проживание. Но квартира, использовавшаяся как клиника, офис или бизнес, не является подходящей жилой квартирой, и её налогообложение рассчитывается совершенно иначе.
Освобождение для единственной квартиры, статья 49б(2)
Самое распространённое освобождение. Его условия:
- Квартира является подходящей жилой квартирой.
- Это единственная квартира продавца в Израиле.
- Продавец владел ею не менее 18 месяцев со дня, когда она стала жилой.
- Продавец не продавал другую квартиру с освобождением в 18 месяцев перед продажей.
Обратите внимание на условие 18 месяцев, оно также определяет частоту использования освобождения: освобождение можно получить только раз в 18 месяцев. Тот, кто планирует продать более одной квартиры за короткий период, должен спланировать график заранее.
Потолок освобождения, элитные квартиры (2026)
Освобождение для единственной квартиры не бесконечно. На 2026 год потолок, 5 008 000 ₪ (статья 49а(а1)).
- До 5 008 000 ₪, полное освобождение.
- Свыше 5 008 000 ₪, относительная часть выше потолка облагается налогом (даже если это единственная квартира и даже если вы владели ею 30 лет).
Пример: единственная квартира продаётся за 7 000 000 ₪, первые 5 008 000 ₪ освобождены, а относительный прирост на оставшиеся 1 992 000 ₪ облагается налогом.
Освобождение для квартиры, полученной по наследству, статья 49б(5)
Существует специальное освобождение для продажи унаследованной квартиры, независимо от количества квартир у продавца. Его условия:
- Продавец, супруг наследодателя, потомок (ребёнок/внук) или супруг потомка. Брат, наследующий от брата, права на это освобождение не имеет.
- Наследодатель до смерти владел только одной жилой квартирой.
- Наследодатель, если бы был жив, имел бы право на освобождение.
Потолок освобождения идентичен потолку единственной квартиры, 5 008 000 ₪ (2026).
«Вступает в обувь наследодателя», что это значит
Это одно из важных и наименее понятных правил. Когда наследник получает квартиру, он не получает её как новую покупку , с точки зрения закона, он вступает в обувь наследодателя.
Практическое значение:
- День покупки, это день покупки наследодателя, не день смерти и не день наследования.
- Стоимость покупки, это историческая стоимость покупки наследодателя.
- Прирост рассчитывается со дня покупки наследодателем до дня продажи наследником.
Почему это важно?
- Если наследодатель купил квартиру в 1985 году за 300 000 ₪, а наследник продаёт её сегодня за 3 500 000 ₪, прирост, облагаемый налогом, это полная разница, даже если наследник владел квартирой только год.
- С другой стороны, улучшенный линейный расчёт может помочь: большая часть прироста (период до 2014 года) освобождена. Чем старше квартира, тем ниже эффективный налог.
Само наследование не является налоговым событием. Но в момент продажи наследником, возникает обязательство.
Когда наследник не получит освобождения
Помните второе условие: наследодатель до смерти владел только одной жилой квартирой.
Значит: если у наследодателя на момент смерти было две или больше квартир, это освобождение не применяется, даже если наследник продаёт только одну из них.
Это значимо в этих ситуациях:
- Родитель оставил жилую квартиру и инвестиционную квартиру, наследник не имеет права на освобождение 49б(5).
- Родитель владел частью дополнительной квартиры (даже маленькой), освобождение может быть отменено.
В таких случаях наследник может проверить право на другие освобождения, например, освобождение для единственной квартиры самого наследника.
Это одна из причин, почему налоговое планирование при жизни наследодателя экономит наследникам состояние. Иногда передача без вознаграждения одной квартиры одному ребёнку при жизни создаёт ситуацию, в которой на момент смерти у наследодателя остаётся только одна квартира, и тогда наследники получают полное освобождение.
Дополнительные планирования
- Статья 49ה, обмен квартир: тот, кто продаёт две квартиры для покупки одной большей, может получить освобождение и на вторую при определённых условиях.
- Статья 62, передача без вознаграждения родственнику: можно передать квартиру родственнику (ребёнок, родитель, супруг) без вознаграждения, операция освобождена от налога на прирост стоимости. Получатель платит треть от обычного налога на покупку.
- Период охлаждения после подарка: квартира, полученная в подарок, имеет период охлаждения, в течение которого её нельзя продать с освобождением.
Налогообложение нерезидентов
Нерезидент, это тот, кто не является резидентом Израиля для налоговых целей. Его налогообложение в недвижимости существенно отличается:
Налог на покупку для нерезидента
Нерезидент, покупающий квартиру в Израиле, не имеет автоматически права на ставки «единственной квартиры», даже если это его первая квартира в Израиле. Чтобы получить льготу, существует специальный механизм, обязывающий покупателя стать резидентом Израиля в течение определённого периода (в настоящее время, в связи с ситуацией безопасности, период продлён).
Налог на прирост стоимости для нерезидента
Нерезидент, продающий квартиру в Израиле, не имеет автоматического права на освобождение для единственной квартиры. Чтобы получить освобождение, он должен предоставить справку из налоговых органов страны проживания, подтверждающую, что у него нет в собственности жилой квартиры в этой стране. Без этой справки нет освобождения, даже если это его единственная квартира в мире.
Это непростое требование: в некоторых странах получение такой справки требует длительного бюрократического процесса, а в других почти невозможно.
Дополнительные темы, которые важно знать
Налог на улучшение (хейтель ашваха)
Налог на улучшение, не налог на прирост стоимости. Это отдельный платёж местному комитету по планированию и строительству, налагаемый, когда стоимость земли возросла в результате утверждения нового плана строительства. Размер: 50% от прироста стоимости. Платится при «реализации», обычно при продаже. Обязательно проверить подверженность до закрытия цены, особенно в районах городского обновления.
Разделение сделки при покупке от застройщика
При покупке квартиры от застройщика иногда можно разделить стоимость сделки между «компонентом земли» и «компонентом строительных услуг». На компонент земли платится налог на покупку, на компонент строительных услуг, НДС. Правильное планирование разделения может привести к существенной экономии, но требует профессионального сопровождения и точной формулировки в договоре.
Налог на покупку коммерческих объектов и земли
- Коммерческий объект (офис, магазин, склад): фиксированная ставка 6% с первого шекеля.
- Земля не для проживания: 6%.
- Участок под индивидуальный жилой дом: можно получить возврат 1/6 налога при условии получения разрешения на строительство в течение 24 месяцев с покупки.
Эта статья отвечает на общие вопросы.
Но ваш конкретный случай — другой. Если у вас остался вопрос о мас шевах и мас рехиша, на который статья не ответила — напишите мне в WhatsApp. Я читаю каждое сообщение и отвечаю лично.
💬 Задайте вопрос о вашей ситуации