עולים חדשים ותושבים חוזרים מגיעים אלינו השנה עם שאלה אחת ששוב ושוב חוזרת: "שמעתי שהחוק השתנה ב-2026, האם זה משפיע על תכניות הנדל"ן שלי?" התשובה הקצרה היא: כן, אבל לא בדרך שרובם מצפים. תיקון 272 הוא תיקון למס הכנסה, אבל ההשפעה העקיפה שלו על החלטות נדל"ן, ירושה ותכנון משפחתי, היא משמעותית.
בקצרה: מה זה תיקון 272 / "חוק מילצ'ן החדש"
בשנת 2008 נחקק תיקון לפקודת מס הכנסה המוכר כ"חוק מילצ'ן". החוק נועד לעודד עלייה ושיבת תושבים, והעניק לעולים חדשים ולתושבים חוזרים ותיקים פטור ממס במשך 10 שנים על הכנסות ונכסים מחו"ל, וכן פטור מחובת דיווח על אותם נכסים והכנסות.
ב-1 בינואר 2026 נכנס לתוקף תיקון 272 לפקודת מס הכנסה. עיקרי השינוי:
- הפטור ממס על הכנסות ונכסים מחו"ל ל-10 שנים נשמר במלואו.
- חובת הדיווח חוזרת. עולים ותושבים חוזרים שיקבלו את המעמד מ-1.1.2026 ואילך, יידרשו לדווח שנתית על כלל ההכנסות והנכסים בחו"ל, באמצעות דוח שנתי, הצהרת הון וטופס 5328.
- חלון מעבר. מי שעבר לישראל בין 5.11.2025 ל-31.12.2026 נמצא בתחום שדורש בדיקה אישית מדויקת של מועד תחילת התושבות.
תיקון 272 הוא תיקון למס הכנסה, ולא לחוק מיסוי מקרקעין. הוא לא משנה את הקלות מס הרכישה לעולה חדש, ולא את שיעורי מס השבח. אבל, כפי שנראה, הוא משפיע בעקיפין על שורה של החלטות נדל"ן ותכנון משפחתי, בעיקר באמצעות הגדרת מועד תחילת התושבות.
הבהרה מקצועית: מאמר זה אינו מהווה ייעוץ במיסוי הכנסה בינלאומי. לעניינים אלה, הצהרות הון, דיווח על נכסים מחו"ל וחישוב חבות מס שנתית, יש לפנות לרואה חשבון או יועץ מס המתמחה במיסוי בינלאומי. המאמר הזה מתמקד בהשפעת התיקון על תחומי המקרקעין, הירושה והתכנון המשפחתי, אלה התחומים בהם המשרד שלי מלווה לקוחות.
5 ההשלכות המעשיות לתחומי הנדל"ן והמשפחה
1. רכישת דירה ראשונה לעולה חדש, מועד התושבות הוא הכל
הקלות מס הרכישה לעולה חדש (מדרגות מועדפות של 0%, ולאחר מכן 0.5%) נפתחות לזכאי מ-שנה לפני קבלת תעודת עולה ועד 7 שנים אחריה. השאלה הקריטית, מתי מתחיל המניין, נקבעת לפי מועד תחילת התושבות לצרכי מס.
תיקון 272 חידד את ההגדרה הזו וקבע מבחנים מדויקים יותר. עבור מי שמתכנן לעלות, או לחזור לישראל, ב-2026 ואילך, טעות בקביעת המועד יכולה לגרום לאיבוד הזכאות להקלה, ואיתה לעשרות אלפי שקלים בעסקת רכישה ממוצעת.
למדריך מלא על מדרגות מס רכישה לעולה חדש ולתושב חוזר ב-2026, תנאי הזכאות, מסמכים נדרשים וטעויות נפוצות, ראו המאמר המקיף על הקלות מס רכישה לעולה חדש 2026.
2. תושב חוזר ותיק, החלון נסגר בסוף 2026
אזרח ישראלי שגר ברציפות לפחות 10 שנים בחו"ל זכאי, בחזרתו, למעמד "תושב חוזר ותיק", המקנה את אותן הקלות במס רכישה כמו לעולה חדש. תיקון 272 משפיע במיוחד על קבוצה זו, מאחר שהמועד שבו "נסגרת התושבות בחו"ל" וזו "נפתחת בארץ" קובע את הזכאות.
אם אתם תושבים חוזרים שמתכננים לרכוש דירה בישראל, חשוב לתאם את המהלך עם בדיקת מועד התושבות לפני החתימה על חוזה. פירוט נוסף במדריך הקלות המס לתושב חוזר ותיק.
3. ירושה ונכסים מחו"ל, חובת דיווח חדשה
עולה או תושב חוזר שיורש נכסים בחו"ל (חשבונות בנק, ניירות ערך, נדל"ן, חברה משפחתית), חייב כעת בדיווח שנתי על הנכסים, גם אם הם פטורים ממס. במקביל, ירושה של נכסים בישראל ממשיכה להתנהל לפי חוק הירושה הישראלי, ללא שינוי.
שני אזורי ההצטלבות הקריטיים שאני רואה אצל לקוחות:
- תכנון מקדים, מה לכלול בצוואה כשיש נכסים גם בארץ וגם בחו"ל. ראו את המדריך לעריכת צוואה נכון.
- מימוש ירושה, צו ירושה, צו קיום צוואה, וירושה של דירה בישראל ממוריש שגר בחו"ל. ראו המאמר על צו ירושה ומעגלי הירושה.
4. מתנה לילדים, "העברה ללא תמורה" בעידן של דיווח מוגבר
הורים עולים שעוזרים לילדיהם לרכוש דירה בישראל, באמצעות מתנת כסף או חוזה מתנה על דירה, נדרשים בעידן החדש לתעד מקור כספים בצורה מסודרת. רשות המיסים בישראל לא משנה את התנאים להעברה ללא תמורה בין קרובים מדרגה ראשונה (פטור ממס שבח, שליש מס רכישה), אבל תיעוד מקור הכספים מחו"ל חשוב יותר מתמיד.
פירוט מלא של ההיבטים המשפטיים בהמדריך להורים שעוזרים לילדים לרכוש דירה.
5. ייפוי כוח מתמשך, תכנון לעולה שעוד לא בקיא בעברית
אחת ההשלכות הפחות מדוברות של החיים החדשים בישראל לעולה חדש, היא הצורך בתכנון מוקדם למצב שבו לא תוכלו לקבל החלטות עצמכם. ייפוי כוח מתמשך הוא הכלי המרכזי לכך, ובהקשר של עולה שטרם בקיא בעברית או במערכת המשפטית הישראלית, הוא חשוב כפליים. ראו המאמר על ייפוי כוח מתמשך.
לוח זמנים אסטרטגי 2026, מה חשוב לזכור
5.11.2025 – 31.12.2026: חלון המעבר. מי שמקבל מעמד עולה או תושב חוזר בתקופה זו צריך תכנון מדויק במיוחד של מועד התושבות.
1.1.2026: חובת הדיווח על נכסים והכנסות מחו"ל חוזרת לתוקף.
30 יום מחתימת חוזה רכישה: הצהרת מס שבח/מכר ובקשה להקלה מוגשות לרשות המיסים. איחור עלול לגרור אובדן זכאות.
7 שנים מקבלת המעמד: תקרת חלון הזמן למימוש הקלות מס רכישה לעולה חדש או לתושב חוזר ותיק.
מתי לפנות אליי, ומתי לפנות לרואה חשבון
הגישה שלי בעבודה היא תיאום צמוד בין עורך דין מקרקעין למומחי מיסוי. אליי תפנו כאשר אתם:
- שוקלים רכישה או מכירה של דירה בישראל ורוצים להבין איך תיקון 272 משפיע על העיתוי וההיבט המיסויי של העסקה,
- מתכננים צוואה או חלוקת נכסים שכוללת רכוש בישראל ובחו"ל,
- הורים שרוצים לעזור לילדים לרכוש דירה בחוזה מתנה או העברה ללא תמורה,
- מבקשים לערוך ייפוי כוח מתמשך כחלק מתכנון משפחתי ארוך טווח.
לרואה חשבון או יועץ מס בינלאומי תפנו כאשר עליכם להגיש דוח שנתי על הכנסות מחו"ל, להכין הצהרת הון, לחשב חבות מס שוטפת או לתכנן מבנה החזקה של נכסים ועסקים בחו"ל. אם אין לכם איש קשר מתאים, אשמח להפנות אתכם.
אני עובדת בעברית, ברוסית ובאנגלית, עם עולים חדשים ותושבים חוזרים מרוסיה, אוקראינה, בלארוס, מולדובה וקזחסטן. הליווי כולל פגישת ייעוץ מקדים, סימולציית מס בנדל"ן, וליווי מלא בעסקה.
המאמר ענה על השאלות הכלליות.
אבל המקרה הספציפי שלך — שונה. אם יש לך שאלה לגבי חוק מילצ'ן 2026 שלא קיבלה כאן תשובה — כתוב לי בוואטסאפ. אני קוראת ועונה אישית.
💬 שאל על המקרה שלך