Льготы по налогу на покупку для оле хадаш и тошав хозер, руководство 2026

Среди всех льгот, которые государство Израиль предоставляет новым репатриантам, сниженные ставки налога на покупку (мас рехиша) при приобретении первой квартиры, одна из самых ценных в денежном выражении. На сделке стоимостью 2.5–3 миллиона шекелей разница может составлять десятки тысяч шекелей.

Я, русскоязычный адвокат по недвижимости в Холоне, и каждый месяц сопровождаю несколько оле хадаш и тошав хозер в их первой покупке квартиры в Израиле, в Холоне, Бат-Яме, Ришон-ле-Ционе, Тель-Авиве и по всему Гуш-Дану. В этой статье я подробно объясню: кому положены льготы, на каких условиях, какие ставки 2026, и какие типичные ошибки приводят к потере права на льготу.

Важно прочесть до конца: закон о налогообложении недвижимости неоднократно менялся в последние годы (особенно в августе 2024 года), и существуют важные различия между теми, кто репатриировался до 15.08.2024, и теми, кто после. В каждом конкретном случае требуется индивидуальная консультация, но это руководство даст вам прочную базу понимания.

Кто имеет право на льготу

Закон о налогообложении недвижимости различает три категории лиц, имеющих право на сниженные ставки:

1. Новый репатриант (оле хадаш)

Любой человек, который впервые получил теудат оле от Министерства алии и интеграции и стал налоговым резидентом Израиля. Льгота действует:

• от одного года до даты репатриации (то есть можно использовать льготу даже на квартиру, купленную за год до получения теудат оле, при условии, что репатриация состоится),
• и до 7 лет после даты получения статуса.

2. Возвращающийся резидент (тошав хозер ватик)

Гражданин Израиля, который прожил за границей не менее 10 лет подряд и вернулся в Израиль. По налоговому статусу он приравнивается к новому репатрианту и имеет те же льготы по налогу на покупку. Также распространяется на тех, кто пробыл за границей 6+ лет в рамках определённых программ возвращения.

3. Cупруг(а) репатрианта

Если один из супругов имеет право на льготу, а другой, нет, при совместной покупке квартиры супруг без права получит возврат налога при условии, что брак заключён в течение 12 месяцев с момента покупки. Это особенно актуально, когда оле хадаш собирается жениться или выходить замуж за гражданина Израиля.

Ставки налога на покупку, таблица 2026

Ставки мас рехиша для оле хадаш в 2026 году отличаются от ставок для обычного гражданина Израиля. Ниже, две таблицы для сравнения, в шекелях:

Точные пороги обновляются ежегодно (16 января), привязаны к индексу потребительских цен. Цифры выше актуальны на 2026 год, но могут немного измениться. Перед сделкой всегда проверяем актуальные значения в Управлении по налогообложению недвижимости.

Реальный пример экономии

Дмитрий и Мария, оле хадаш, репатриировались в 2024 году. В 2026 году они покупают квартиру в Холоне за 2.700.000 шек., свою первую и единственную квартиру в Израиле.

• Без льготы: 0% до 1.696.750 + 3.5% × (2.012.560−1.696.750) + 5% × (2.700.000−2.012.560) = ≈ 45.425 шек.
• С льготой оле хадаш: 0% до 1.978.745 + 0.5% × (2.700.000−1.978.745) = ≈ 3.606 шек.
• 💰 Экономия: около 41.800 шек.

Условия, без выполнения которых льготы не будет

A. Квартира должна быть пригодна для проживания

Закон требует, чтобы квартира предназначалась для проживания репатрианта, даже если это не его единственная квартира в мире (то есть у него уже есть жильё за границей, это не помеха). Можно также применить льготу к помещению для бизнеса (в т.ч. сельскохозяйственного), где будет работать сам репатриант или близкий родственник, либо к квартире-офису смешанного назначения.

B. Льгота, один раз на жильё, один раз на бизнес

Каждый репатриант может воспользоваться льготой только один раз на жилую недвижимость и один раз на бизнес за 7-летний период. Поэтому если в первый год после алии вы купили скромную квартиру, а через 3 года решили её продать и купить большую, льготой воспользоваться повторно не получится.

C. Сроки подачи документов

Декларация о сделке (миштар маса) подаётся в Управление по налогообложению недвижимости в течение 30 дней с момента подписания договора покупки. Заявление на льготу, часть этого процесса. Просрочка может привести к начислению пени и (в некоторых случаях) к утрате права на льготу.

Документы, которые понадобятся

• Теудат оле (свидетельство о статусе репатрианта)
• Выписка из реестра населения с датой въезда в Израиль
• Удостоверение личности (теудат зеут)
• Свидетельство о браке, при совместной покупке супругами, один из которых ещё не имеет права
• Договор покупки квартиры с приложениями
• Декларация о льготе (форма Управления по налогообложению недвижимости)

Типичные ошибки, которые приводят к потере льготы

⚠️ Покупка через "не того" супруга

По закону, супруги и несовершеннолетние дети считаются единой ячейкой для целей налога на покупку. Если ваш супруг или супруга, гражданин Израиля и уже владеет квартирой, то покупка дополнительной квартиры может не считаться "первой" даже для оле хадаш. Решение требует индивидуальной консультации.

⚠️ Покупка слишком близко к дате репатриации

Существует тонкость: льготу можно применить и к квартире, купленной до получения теудат оле, до 1 года заранее. Но если репатриация задерживается или отменяется, налоговая инспекция доначислит налог по обычным ставкам. Это требует точного планирования.

⚠️ Игнорирование разделения "жильё/бизнес"

Многие используют льготу на квартиру, не подозревая, что у них есть отдельная льгота на бизнес-помещение. Если вы планируете открыть собственное дело, стоит планировать обе льготы вместе.

⚠️ Неучтённый период проживания за границей до репатриации

Те, кто до получения статуса оле хадаш уже находились в Израиле в качестве "потенциальных репатриантов" (виза А1), могут считаться репатриантами с более ранней даты, что меняет 7-летний расчёт. Этот нюанс редко учитывают самостоятельно.

Что меняется после изменений августа 2024 года

В августе 2024 года были внесены поправки, которые изменили условия льготы для тех, кто репатриировался после 15.08.2024. Если ваша дата репатриации позже этой границы, критически важно проверить актуальные условия с адвокатом, специализирующимся на налогообложении недвижимости. Старые правила сохранились для тех, кто получил статус ранее.

Когда обращаться к адвокату

Часто оле хадаш приходят ко мне после того, как уже подписали зикрон дварим или даже договор покупки, и тогда работать сложнее. Идеальный момент, за 2-3 недели до подписи: это позволяет:

• сделать симуляцию налога по обоим сценариям (с льготой и без), чтобы вы видели реальную экономию;
• проверить, не "ловит" ли ваш конкретный случай какое-либо исключение;
• правильно оформить декларацию и приложить все документы;
• спланировать, если есть ещё одна льгота (бизнес-помещение) на будущее;
• учесть взаимосвязь с льготами по подоходному налогу, некудот зикуй и другими вопросами абсорбции.

Я работаю с оле хадаш и тошав хозер из России, Украины, Беларуси, Казахстана и других стран постсоветского пространства. Все консультации могут проводиться на русском языке, что особенно важно, когда речь идёт о технических деталях налогового законодательства, которые трудно понять, если иврит ещё не идеален.